Zusammenfassung: Die Stadt sollte wieder in den sozialen Wohnungsbau einsteigen. Der soziale Wohnungsbau gehört nicht in die Hand von Investoren, deren Gewinne wir letztlich mit unseren Steuergeldern finanzieren. Ich will der Stadt finanziell wieder auf die Beine helfen, damit wir dieses Projekt baldmöglichst angehen können. Der Vorschlag eines anderen Kandidaten, Bauland unter Marktwert an Investoren zu verkaufen gegen die Zusicherung niedriger Mieten ist eine typisch Mülheimer Idee: Tafelsilber verschenken, Investoren Gewinne sichern, sich die Butter vom Brot nehmen lassen (die Zusicherung kann rechtlich umgangen werden). Der Stadt und den Bürgern ist damit nicht gedient, nur den Investoren. Als Unternehmer sage ich Ihnen: genau so würde es kommen. Daher: die Stadt muss selber für Sozialwohnungen sorgen.

 

Letztes Jahr sind wir umgezogen und kennen das Problem. Eine neue Wohnung zu finden, ist gar nicht so einfach. Eine preisgünstige Wohnung zu finden sogar sehr schwierig. Neubauwohnungen sind zudem Mangelware und scheinen grundsätzlich nur hochwertig und damit teure Wohnungen zu sein. Doch warum ist das so und was lässt sich daran ändern? Schauen wir uns das mal an.

Der Mangel an preisgünstigen Wohnungen ist die Folge mehrere Ursachen, die leider gleichzeitig wirken.

Ursache 1: Die Niedrigzins-Politik der EZB. Seit Jahren schon liegt der Zins der EZB bei 0% um schwächelnde Volkswirtschaften zu stützen. Die EZB pumpte zudem massenhaft Liquidität in den Markt. Dies alles hat indirekt Auswirkungen auf das Zinsniveau der Staatsanleihen. Die Staatsanleihen haben via Pfandbriefe einen direkten Einfluss auf die Bauzinsen. Die Bauzinsen wiederum bestimmen (neben anderen Faktoren, aber dennoch maßgeblich) das Preisniveau von Häusern. Das Preisniveau der Häuser hat wiederum Einfluss auf die Höhe der Mieten. Wer ein vermietetes Haus zu einem höheren Preis kaufen muss, muss die Miete erhöhen, um den Kaufpreis zu refinanzieren. Wer ein neues Haus baut, muss von Anfang an höheren Mieten nehmen, um den hohen Kaufpreis zu finanzieren. Auch wenn nur das Grundstück gekauft wurde, denn das ist auch teurer geworden. Momentan befinden wir uns in einer Immobilienblase mit Hauspreisen, die substantiell nicht mehr gerechtfertigt sind.

Ursache 2: Politisch gewollte Vorgaben an den Hausbau. Wer heute ein Haus baut, muss alle möglichen Vorgaben erfüllen. Darunter auch recht strenge Vorgaben in Bezug auf Dämmung, wie dreifach verglaste Scheiben und ein gedämmtes Dach, aber auch andere Dinge (kontrollierte Wohnraumbelüftung usw.) Diese Vorgaben führen dazu, dass ein neues Haus faktisch immer schon einen mittleren bis leicht gehobenen Standard erfüllt. Ein einfach ausgestattetes Haus neu zu bauen, ist praktisch nicht mehr möglich. Damit ist der Hausneubau entsprechend teuer und die Mieten auch.

Ursache 3: Mangel an Fachfirmen. Es gibt im Vergleich zu vor 20 Jahren deutlich weniger Baufirmen und deutlich weniger Beschäftigte im Wohnungsbau. Damit verknappt sich das Angebot und der Preis steigt automatisch – da die Firmen mehr ausgelastet sind.

Ursache 4: Bauboom führt zu höheren Baukosten. Letztlich auch eine Folge von Ursache 1. Da andere Anlagemöglichkeiten weniger rentabel sind, wird mehr in Immobilien investiert. Damit verstärkt sich die Nachfrage nach Baufirmen. Damit sind die die Firmen noch weiter ausgelastet und sie können höhere Preise verlangen – was sie auch tun.

Ursache 5: Die Kommunen steigen aus dem sozialen Wohnungsbau aus. Schon lange gibt es den Trend, Wohnungsbauunternehmen, die den Städten gehört haben, an private Investoren zu verkaufen. Diese verlangen mehr Geld von den Mietern, spätestens durch Sanierungen, die ihnen die rechtlichen Möglichkeiten dazu geben. Außerdem werden weniger Sozialwohnungen von den Städten gebaut. Insgesamt gibt es heute massiv weniger Sozialwohnungen als noch vor 20 Jahren. All das führt zu weniger Sozialwohnungen und weniger Angebot und damit wieder zu steigenden Marktpreisen. Nicht nur bei Sozialwohnungen, sondern bei allen Wohnungen, da das fehlende Sozialwohnungsangebot zu einer höheren Nachfrage auf dem normalen Wohnungsmarkt führt. Und höhere Nachfrage führt in einer Marktwirtschaft zu höheren Preisen.

Das Dumme an diesen Ursachen ist, dass sie momentan alle gleichzeitig auftreten. Die Folgen sind:

  1. Neubauten haben deutlich höhere Mietpreise als Bestandsbauten.
  2. Sanierungen bei Bestandsbauten führen zu deutlich höheren Mieten.
  3. Bestandsbauten mit gleichbleibenden Mieten verfallen zusehends.

Die Frage ist nun: was kann man dagegen tun?

Die Lokalpolitik kann gegen die Ursachen 1 bis 4 nichts tun, außer bei höheren Stellen (Land, Bund, EU) auf die Probleme hinzuweisen und Lösungen zu fordern. Was kurz- bis mittelfristig jedoch keine Auswirkungen auf den lokalen Markt hat.

Die einzige Möglichkeit ist also, bei Ursache 5 anzusetzen. Die Stadt Mülheim müsste Geld in die Hand nehmen, um den sozialen Wohnungsbau in Eigenregie durchzuführen und auch den nichtsozialen Wohnungsbau zu fördern und damit geringere Mietpreise zu erreichen.

Dies wiederum geht aber nur, wenn die Stadt Mülheim überhaupt die finanziellen Möglichkeiten dazu hat. Momentan hat sie diese nicht, da die Verschuldung der Stadt so hoch getrieben wurde, dass die Stadt dem Stärkungspakt angehört und dessen Auflagen unterliegt.

Ich möchte die Stadt mit mehreren Ansätzen, die Sie in der Broschüre und auf meiner Webseite finden, finanziell wieder handlungsfähiger machen. Denn dann, und nur dann, kann ich mich nicht nur für ein bezahlbares Wohnen einsetzen, sondern auch durchsetzen.

Wir haben Wahlkampf und diverse Kandidaten versprechen „Bezahlbares Wohnen“ wie das Blaue vom Himmel, ohne ein Konzept dafür zu haben. Die einzige Möglichkeit aber, dies durchzusetzen, ist die o.g. Vorgehensweise. Und dafür kämpfe ich für Sie!

Das Thema ist sehr komplex. Wenn Sie Fragen dazu haben, kontaktieren Sie mich gerne!

NACHTRAG: Da es bereits Diskussionen und andere Vorschläge gibt, möchte ich auf einige Punkte nochmal explizit eingehen.

Sozialer Wohnungsbau – sollten Investoren oder die Stadt bauen?

Ich bin der Ansicht, dass die Stadt selbst über eine Gesellschaft den sozialen Wohnungsbau wieder in Angriff nehmen sollte. Nur wem die Wohnungen gehören, kann bestimmen, wie damit umgegangen wird. Ein absichtlicher Verfall von Wohnungen, wie wir ihn bei bestimmten Wohnungsbaugesellschaften aktuell erleben, kann damit verhindert werden. Außerdem wirft der Betrieb von Wohnungen immer einen Gewinn für den Betreiber ab (sonst würde er ihn nicht betreiben). Dieser Gewinn sollte lieber dazu genutzt werden, die Mietpreise zu senken – und nicht dafür, die Taschen der Investoren zu füllen. Auch wenn ich Unternehmer bin – in diesem Punkt sehe ich den Sozialen Wohnungsbau als ganz klare Aufgabe und Verantwortung einer Kommune, zum Wohle derjenigen, die sich keine teuren Wohnungen leisten können. Das Solidaritätsprinzip wurde schon genug ausgehöhlt in den letzten Jahren.

Ein anderer Kandidat schlägt vor, Bauland unter Marktpreis an Investoren zu verkaufen gegen die Zusicherung, die Mieten niedrig zu halten. Was halten Sie davon?

Gar nichts. Das ist eine typisch Mülheimer Idee, wie so viele andere in den letzten Jahren und Jahrzehnten. Investoren setzen auf Gewinnmaximierung, und diesen Gewinn bezahlen wir Bürger mit unseren Steuermitteln. Warum? Wenn wir (als Stadt) ein Grundstück unter Marktpreis (also Buchwert) verkaufen, dann ist auch das ein bilanzieller Verlust, der unsere bilanzielle Verschuldung erhöht. Schließlich stellt die Differenz zwischen Marktwert und Verkaufspreis einen Wert dar, den wir den Investoren geschenkt haben. Geschenkt gegen ein „Versprechen“ niedrigerer Mieten. Diese Zusicherung ließe sich aber über geschickte Konstruktionen umgehen (geplante Insolvenz z.B.). Dann wäre das Grundstück weg, der Verlust da, aber die Bewohner müssten trotzdem hohe Mieten zahlen. Geholfen wäre damit also niemanden.

Die einzig sinnvolle Lösung ist daher, dass die Stadt über eine eigene Gesellschaft Sozialwohnungen schafft. Denn dann behält sie ihr Tafelsilber, kann den genau richtigen Wohnraum schaffen und bezahlt nicht die Gewinne von Investoren.

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